Công suất phòng đo cái gì
Công suất là tỉ lệ phòng đã bán trên tổng số phòng có thể bán trong một đêm. Chỗ nhiều người tính sai nằm ở mẫu số: phòng đang hỏng, đang sửa hoặc đang dùng cho nhân viên thì không phải là phòng có thể bán, nhưng bảng tính thủ công thường vẫn để nguyên tổng số phòng của khách sạn. Kết quả là công suất báo cáo thấp hơn thực tế, và người quản lý đi tìm nguyên nhân ở chỗ không có vấn đề gì.
ADR là giá thực thu, không phải giá niêm yết
ADR là doanh thu tiền phòng chia cho số phòng đã bán. Đây là giá trung bình khách thực trả sau khi đã trừ chiết khấu, khuyến mại và hoa hồng cho kênh bán — không phải mức giá treo trên website. Một khách sạn bán nhiều phòng qua kênh trung gian với hoa hồng cao có thể thấy giá niêm yết đẹp mà ADR lại thấp, và đó mới là con số phản ánh túi tiền.
RevPAR gộp cả hai thứ vào một
RevPAR là doanh thu tiền phòng chia cho tổng số phòng có thể bán, kể cả phòng trống. Nói cách khác, RevPAR bằng ADR nhân với công suất. Ý nghĩa của nó là: mỗi phòng bạn đang có trong tay, dù bán được hay không, đang sinh ra bao nhiêu tiền một đêm. Đây là con số so sánh được giữa các tháng và giữa các khách sạn khác quy mô.
Vì sao phải nhìn cả ba
Hạ giá sâu thì công suất lên, ai cũng vui, nhưng ADR tụt và RevPAR có thể đứng yên hoặc giảm — nghĩa là bạn phục vụ nhiều khách hơn, tốn nhiều nhân công và điện nước hơn, để thu về đúng bằng cũ. Ngược lại, giữ giá cao mà phòng trống nhiều thì ADR đẹp còn RevPAR thảm. Chỉ khi ba con số cùng đi lên thì mới thật sự là bán tốt hơn.
Những sai số hay gặp khi tính tay
Bốn lỗi lặp đi lặp lại trong các bảng tính chúng tôi từng xem: cộng cả tiền dịch vụ và ăn uống vào doanh thu tiền phòng khiến ADR bị thổi lên; quên trừ phòng hỏng khỏi mẫu số; tính theo lượt đặt thay vì theo đêm phòng nên khách ở nhiều đêm bị đếm một lần; và mỗi người trực một ca lại chốt số theo một cách khác nhau nên cuối tháng không ai ghép lại được.
Đưa vào việc hằng ngày
Ba con số này chỉ hữu ích khi xem được hằng ngày chứ không phải cuối tháng mới biết. Điều kiện để làm được là mọi giao dịch phòng đi qua một chỗ duy nhất, phòng hỏng được đánh dấu ngay trên sơ đồ, và doanh thu dịch vụ tách khỏi doanh thu phòng ngay từ lúc ghi nhận. Khi dữ liệu vào đúng chỗ từ đầu, báo cáo không còn là việc phải ngồi làm.